九游会旗舰厅编者按：2023年渐近尾声，宏观环境正在发生积极变化，消费市场愈发成为关键，万众期盼的复苏尚在中途。

　　在此间，深刻的改变已经渗透各行各业，包括商业地产。面对变化的行业，无论是零售端、消费端还是企业端，都必需适应变化。

　　带着对商业地产以及对全产业链的持续探索，2023观点商业年会于11月2-3日在上海继续召开。

　　故此，观点新媒体策划和推出2023观点商业年会特别报道——“看见未来”，通过深度采访与交流，传递信心与希望，寻找更多有价值的商业逻辑。

　　观点网维新思想家郑观应在其著作《盛世危言》中谈到：“故欲富华民，必兴商务，欲兴商务，必开会场，欲筹赛会之区，必自上海始。”

　　110多年后的上海世博会，就留下了中国馆、世博轴，以及那句“城市，让生活更美好”的愿景。

　　又是十三年过去，世博后滩发展日新月异，世博文化公园、上海大歌剧院、国际马术中心等相继开建，后滩第一高楼上海SK大厦也于2021年竣工、2022年完成首批招商入驻。

　　“我们在黄浦江畔建了这样一个标志性的建筑，还是希望它能够起到一个标志性的作用。”上海SK大厦（上海思凯房地产开发有限公司）总经理杜一莉向我们说道。

　　在这次访谈中，谈及了上海后滩的总部经济、垂直城市理念，以及那些在商业办公楼里的“沪漂”故事。

　　上海SK大厦为韩国SK集团投资建设的总部大楼。项目位于上海浦东世博滨区，紧邻世博文化公园，是一座总高59层280米的超高层商业办公建筑。

　　作为韩国第二大企业SK集团在中国的重要布局，上海SK大厦已成为SK集团的区域总部所在，包括SK综合化学、SK海力士、SK新能源、SK国际贸易、SK生物医药等9家SK系企业都齐聚这一新晋地标。

　　戴德梁行研究显示，今年二季度，在上海市甲级写字楼租赁市场上，外资机构在租赁成交中仍占据较高比例，达52.4%。用杜一莉的话来说，外资的信心在逐渐恢复。

　　据她介绍，就在采访后的第二天，大厦内将举办2023年在华韩资企业人才招聘会，由韩国贸易协会上海代表处主办，吸引50多家企业携千余个热门职位参与，其中不乏韩亚银行、浦项国际贸易、SK旗下企业爱思开新材料等。

　　她给出这样一个角色定位——“参与者”，形容的是上海SK大厦，也是她自己。

　　入职以来，杜一莉经常与世博管理局、浦东新区政府、kotra（韩国大韩贸易投资振兴公社）、企业商会等打交道：“相较于前几年，现在就我们接触到的企业来讲，可以看到大家在比较谨慎地进行复苏和扩张。”

　　不久前的10月9日，韩国总统办公室通报，美国同意三星电子和SK海力士向其位于中国的工厂提供设备，无需其他许可。消息一经公布，引起中外芯片行业欢呼鼓舞。SK海力士正是SK集团下属企业，也是上海SK大厦的重要租户之一。

　　“我们所处的后滩区域，企业总部的集聚效应慢慢在增大，既包括外资，也包括了世博片区的一些央企、国企总部，另外还有新能源、生命科学、芯片产业等高科技领域，今后能够看到比较明显的集聚效应。”

　　杜一莉接着说道：“我们在跟企业接触过程中也意识到，大家谨慎乐观的态度，全球经济形势还有一些不可测因素，就像一个很远的地方有小小的蝴蝶翅膀在舞动。”

　　从一家外资商办运营方的角度，有时或许会觉得世界很小，有时又觉得上海很大。

　　谈及上海前滩与后滩的对比时，杜一莉表示，前滩的整体规划更全面、商业氛围更浓烈，而后滩更偏重园区型办公，有很好的人才公寓配套，以及稀缺的生态绿化。但其实二者仅隔一条川杨河，车程7-8分钟，随着相邻地块陆续开发，她认为未来后滩与前滩会成为一个商圈，“整个浦东的世博滨江都在一个大区域里，我们还是非常希望跟前滩在产业集群方面做一些互补，而不是竞争。”

　　从上海SK大厦高层俯瞰，可以看到前滩核心区的全貌，也可以看到世博文化公园和后滩湿地公园模糊的界限，在水杉、芦苇荡和狼尾草之间，两者的路径与水系也联系在了一起。

　　部分工薪阶层看着社交平台上的照调侃：有钱有闲才叫city-walk（城市漫游），否则只能city-work（进城打工）。

　　但实际上，两者的碰撞融合已经悄然发生，写字楼、步行街、购物中心以及园区等业态不再泾渭分明。

　　“我们是一个280米办公为主的大楼，传统意义上只要满足办公需求就可以了，但从现在来讲，这远远不能达到楼内办公人群的需求。”杜一莉说道。

　　她介绍，上海SK大厦配备了25000㎡的商业空间，荟萃幸福食社(白领餐厅)、轻食餐饮、商务宴请、商务中心、品牌展厅、健身服务等多重业态，其中幸福食社与商务中心自营。

　　幸福食社是一个约2000㎡的特色美食空间/白领餐厅，设有640个用餐座位，环境自然舒适、温馨治愈，早中晚餐供应各类美食，契合白领及周边居民的日常需求。“早晨下了地铁、上班之前热乎乎地吃上一碗面，非常幸福。性价比也很高，早餐基本上10-15元，午餐和晚餐30元左右。”

　　1000㎡的商务中心则包括可同时容纳100人的多功能使用空间、董事会议室、中小型会议室及社交休憩区等。

　　“前段时间，一个国内的时装品牌在上海SK大厦内举办了时装秀活动，有很多明星过来，也在商务中心内进行了专访、拍摄及交流活动等。以前时装周更多会在搭设的场地，或者在商场做走秀，办公楼宇里走秀还是挺独特。品牌方眼光独到，选了45楼的办公空间搭建了一个环形走廊，有将近300名嘉宾，利用我们高楼层的江景和城市景观跟时装品牌结合，让人印象深刻，在行业内反响非常大。”

　　此外九游会旗舰厅，上海SK大厦在社群建设方面陆续开展各种活动，如邀请齿科诊所进行牙齿保健咨询、美国咨询公司进行关于职场女性力量的宣讲会、以及单身青年联谊等。

　　“不同企业在一栋楼里办公，其实很多是同一行业或是上下游的关系，我们通过很多这样的活动让不同企业的人有机会聚在一起，促进交流。也鼓励企业举办Family Day，把员工的家庭成员邀请到办公场所，来看一下他们的办公环境氛围。”

　　杜一莉表示，上海SK大厦在一座垂直楼宇之内涵盖了诸多功能，也希望在未来做不同探索，例如楼内的社群活动能够延伸出去，与周边的世博文化公园、大歌剧院和国际马术中心等结合。之前已组织了“一起趣骑行”，在世博滨江绿化带邂逅城市风景。

　　今年2月，上海SK大厦获得LEED O+M铂金级认证，在LEED标准中的“室内环境质量”、“材料与资源”与“选址与交通”板块获得高分。

　　在“2022观点学徒计划-线上季”的讨论环节中，杜一莉曾阐述了SK集团的“幸福经营”理念，业主要为客户创造精神上的愉悦感和幸福感，打造有温度有情感的写字楼，而不单单是提供冰冷的物理场所。

　　美国作家尼基尔·萨瓦尔在《隔间：办公室进化史》写道，在过去：“人们远不能在市中心的灰色和米色大厦中找到绿色小山和人工湖”、“这份无聊和令人乏味的体面感，使得办公室成为20世纪一大不可或缺的话题基础：各种关于中产阶级的美言，各种关于稳步走向爬升的职业承诺。”

　　未来已至，随着空间、业态和思维定势的逐渐打破，在上海SK大厦等新建商办楼宇，改变正在发生。

　　以下为观点新媒体对上海思凯房地产开发有限公司总经理杜一莉女士的采访实录：

　　观点新媒体：2023年复苏进程中，商业地产在其中起到的作用如何理解？您认为这种环境，对于商办领域的发展会带来哪些机会？

　　杜一莉：商业地产一直与经济周期息息相关，也可以说是能感受到经济起落的晴雨表。

　　作为商业地产的参与者，就像观点此次探索的主题一样，我们要以“看见未来”的心态去尝试把握未来经济各领域的变化，在迎合变化、迎合顾客需求的过程中去寻觅机会。

　　经过疫情三年，作为商办空间的提供者具体感受到的就是企业工作形式的变化（居家/远程灵活办公、视频会议的频繁使用等）、新一代员工对更宽松的办公环境/氛围的诉求等。

　　观点新媒体：数据显示，从上海写字楼租赁热度看，浦东新区和闵行热度最高，静安、徐汇和嘉定等区紧随其后，浦东后滩相较于浦东前滩有哪些优势？SK希望能给后滩区域带来哪些变化？

　　杜一莉：浦东后滩与前滩相隔一条川杨河，车程7-8分钟，随着相邻地块陆续开发，我更愿意认为未来后滩与前滩会成为一个商圈，在产业集群方面有互补而非竞争。

　　目前前滩的整体规划更全面、商业氛围更浓烈，而后滩更偏重园区型办公，也有很好的人才公寓配套。

　　后滩最大的优势是即将建成的占地2平方公里的城市中心公园-世博文化公园，结合已建成的后滩湿地公园及世博滨江绿化带，后滩可以说是坐享城芯最稀贵的生态资源。

　　上海世博文化公园除对原世博会4个保留场馆进行改造外，新建双子山、世博花园、申园、上海温室、世界花艺园及大歌剧院、国际马术中心等设施，将成为上海中心城区最大的沿江公园绿地及文化场所。

　　上海SK大厦作为黄浦江畔、世博金岸的城市地标，一定要在后滩起到核心的引领作用。

　　观点新媒体：戴德梁行的研究显示，今年二季度，外资机构在上海甲级写字楼租赁市场租赁成交中仍占据较高比例，达52.4%。如何看待外资在上海办公租赁的布局，信心是否回稳？

　　杜一莉：上海作为国际化大都市，是全国乃至全球市场的重要贸易投资门户，也在大力推进国际经济、金融、贸易、航运和科技创新等“五个中心”的建设，因此仍将吸引内、外资总部型需求企业进驻。

　　我们也一直在跟世博局，还有跟浦东新区政府不断交流，作为企业代表参加政企圆桌会议等，跟kotra（韩国大韩贸易投资振兴公社）、韩国贸易协会等等也都在做一些沟通，大家对于整个市场的复苏还是抱着正面向好的态度。

　　近期上海市领导频繁会见各跨国企业管理层，也是在传递上海持续营造市场化、法治化、国际化一流营商环境，为全球企业在沪发展提供长期稳定、高效便利的服务举措和政策供给的信息，增强跨国企业加大投资的信心。

　　当然，目前地缘政治引起的国际秩序的混乱和动荡，包括去全球化、中美脱钩、俄乌战争、巴以冲突等都给经济发展带来很大的不确定性，信心完全回稳仍需时间。

　　观点新媒体：SK集团是韩国第二大企业集团，更是首家在华设立分支机构的韩国大企业，以上海SK大厦为例，SK为适应内地办公市场做了哪些本土化创新？

　　杜一莉：上海SK大厦作为SK集团在上海投资建成的首个项目，以280米的地标高度傲立后滩世博板块，项目建筑面积200,345平方米，地下3层，地上59层。拥有国际超甲5A办公品质，荣获绿建三星设计认证、LEEDO+M铂金级认证，采纳人脸识别闸机系统、自动派梯系统、双层空气净化系统等智慧科技，是SK集团全球范围可持续发展的重要实践成果和载体。

　　上海SK大厦于2021年竣工后，不仅依照承诺成为SK集团的区域总部所在，聚集了包括SK综合化学、SK海力士、SK能源、SK新能源、SK希得龙、SK国际贸易、SK生物医药等9家行业领军者，还吸引了来自新能源、高端现代服务、高新科技、生物医药、芯片半导体、金融服务等领域50余家实力企业。

　　运营阶段我司仍不断投入，改善区域营商环境，引进优质总部企业、推进相关产业集聚。

　　观点新媒体：在“2022观点学徒计划-线上季”，您关于商办运营的主体关键词是“幸福”，认为业主要为客户创造精神上的愉悦感和幸福感，打造有温度有情感的写字楼。那么上海SK大厦在社群活动营造方面有哪些指标，比如活动频次、成本、效益转化等？

　　杜一莉：自1991年进入中国，SK集团一直秉承“取之于社会，用之于社会”的社会公益价值观和“幸福经营”理念。

　　上海SK大厦在过去一年多的时间，相继打造了幸福食社和商务中心，也陆续开展深受白领喜爱的各种活动，如女神节携手商户给楼内女神们送早餐；呼吁绿色出行，也让租户充分体验周边绿地的优势九游会旗舰厅，我们组织了“一起趣骑行”，在世博世博滨江绿化带以骑行邂逅城市风景；今年4月结合“世界地球日”，携手Goodcycle好润发起“春雨新生—校服捐赠计划”；10月请了齿科诊所来给大家做一场牙齿保健方面的宣讲。

　　不同企业在一栋楼里办公，其实很多是同一行业或是上下游的关系，我们通过很多这样的活动让不同企业的人有机会聚在一起，促进交流。也鼓励企业举办Family Day，把员工的家庭成员邀请到办公场所，来看一下他们的办公环境氛围。

　　观点新媒体：这几年经常提到一个概念叫垂直城市，像上海SK大厦这样280米的大厦，怎样容纳到城市一些功能？

　　杜一莉：前段时间，一个国内的时装品牌在上海SK大厦内举办了时装秀活动，有很多明星过来，也在商务中心内进行了专访、拍摄及交流活动等。以前时装周更多会在搭设的场地，或者在商场做走秀，办公楼宇里走秀还是挺独特。品牌方眼光独到，选了45楼的办公空间搭建了一个环形走廊，有将近300名嘉宾，利用我们高楼层的江景和城市景观跟时装品牌结合，让人印象深刻，在行业内反响非常大。

　　我们跟很多主力客户交谈过程中，他们都反复提到，一个办公空间搬迁的决定并不是老板拍拍脑袋，然后算一下租金账目等等就能作出的，很多企业都要做员工满意度调查，由员工来投票，否则在搬迁的过程当中难免会造成一些人员流失。

　　员工最关注的是交通便利性，其次是工作环境，比方说午餐是不是有保障，景观如何，同时大厦内有没有比较丰富的活动等。

　　SK集团倡导的“幸福经营”理念，以ESG为基础，提倡以主动的态度为利益相关者积极创造新价值，与社会共同成长，携手社会成员共同创造长期的可持续的幸福。因此，作为一家企业，我们更关注的是长期的可持续性的发展，也希望通过我们对所有细节的关注将上海SK大厦打造成为上海的标杆项目。