九游会旗舰厅尽管美国经济近期的表现颇为亮眼，但其远未到令美国决策者高枕无忧的境况——除了“滚雪球”式的美国债务增长令其如坐针毡之外，美国商业地产恐怕也令其如鲠在喉。受益于超低利率所带来的红利，在过去10年中，美国商业地产实际价格的涨幅高达50%，在发达经济体中处于领先地位；但自去年初开始，美国商业地产的价格逆转为下跌，迄今尚未看到有止跌回升的迹象。在美联储大幅加息之下，美国商业地产的回调幅度究竟会有多大？这对美国金融经济会带来多大拖累？

　　今年以来，有关美国商业地产行业的负面消息层出不穷：多处大型房产违约，写字楼入住率下降，利率上升使再融资变得困难。年初，包括硅谷银行在内的美国银行业危机，更是将商业地产受困下所累及的银行业风险推至风口浪尖。近日，有外媒报道称，截至今年10月份，共有62份夹层贷款和其他高风险贷款的止赎通知九游会旗舰厅。这一数字是去年全年的两倍多，且很可能创下有史以来最高年度纪录。夹层贷款止赎通知的增加虽然绝对数字不大，但颇为重要，因为它比按揭贷款的止赎率更能直接地衡量商业房地产的困境。包括黑石在内的美国金融公司都有数额不小的夹层贷款业务。而与房贷不同，夹层贷款不出现在房产记录中，这意味着其很可能成为美国商业地产隐藏的“黑洞”。

　　令人担忧之处不止于此。虽然新冠疫情已经对美国民众工作和生活方式的选择带来了深刻的影响。在电子商务的便利下，美国人坚守实体房产的意愿持续下滑，这使得美国商业地产在向远程或混合工作的大规模转变中显得压力倍增：如今，美国不少办公大楼空空如也，中央商业区受到的影响最大。根据全球房地产公司仲量联行数据，远程办公仍然是吸引和留住员工的关键因素，美国办公空间的空置率已经达到两位数。

　　除了办公室空置率增高之外，美联储为了遏制通胀大幅加息，也加大了美国商业地产的压力。自2022年3月以来，美联储已经加息11次，累计加息幅度高达525个基点。在此背景之下，一方面，美国房市的抵押贷款利率也大幅飙升，这不仅遏制了潜在的购房需求，也使得卖房者更加惜售，商业地产销售转让数据下滑；另一方面，对于位于中央商务区的大型办公大楼，物业的经济效益往往需要高入住率，以支持高昂的维护和设施成本。随着入住率的下降，许多写字楼陷入了租金收入下降的恶性循环，这使得升级物业的成本过高，导致现有租户撤离，这反过来又给租金收入带来了更大的压力。美联储大幅加息行动导致的利息成本上升，使得商业地产的痛苦加剧。最新数据显示，美国写字楼的抵押贷款拖欠率几乎是多户住宅的8倍。

　　在空置率上升和美国高利率之下，美国商业地产未来还将继续面临“苦楚”；而包括夹层贷款等不透明的“黑洞”有可能会触发商业地产更大的“惊雷”。从历史上看，商业地产板块的活动与调整是引发金融危机的重要原因。在上世纪80年代储贷危机和2000年次贷危机前期，美国商业地产债务占当年国内生产总值（GDP）的比重均有大幅攀升。在地产价格泡沫破裂后，行业内的大量贷款发生集中性违约，进而导致银行业、证券市场发生剧烈波动，整体经济严重下行。从这个角度而言，美国商业地产风险难容忽视，其对美国经济金融的潜在冲击也值得投资者警惕。

　　不过，虽然负面消息不断，但整体来看，美国商业地产整体上并未出现大的危机。一是从板块上划分，美国商业地产可分为公寓、政府项目、写字楼、零售物业、工业设施、医疗设施等。尽管美国写字楼等空置率大幅提升，但工业和仓储物业的需求非常高，其在美国范围内的租金稳定。另据全美房地产投资信托协会估计，整个美国商业房地产市场的价值约为20万亿美元，但其中只有3万亿美元是办公空间。二是美国整体银行体系对商业地产的直接风险敞口较低。有研究显示，除非商业地产价格降幅在20%以上，美国整体银行业才会面临真正面临亏损。不过，美国商业地产行业与区域性中小银行关联紧密，一旦地区性中小银行陷入危机，也存在触发整体市场信心危机的可能。因此，从这个角度而言，即便当前美国商业地产尚未陷入危机状态，但其后续的变化仍值得进一步关注。