九游会旗舰厅今天（11月14日），以整体拍卖形式对外出售的杭州市临平区临平街道玖玖国际财富商业用房，经过24小时的挂牌等待之后，没有竞买方出价，最终流拍。

　　玖玖国际财富商业用房也就是星玖城，位于临平东湖新城的北沙路荷禹路口，一旁就是荷禹路地铁站，处在东湖新城内相对核心的位置，于2018年开业，不久便出现了闭店关门的情况，在一些周边居民看来，这家商场的“存活”的时间不过几个月。

　　星玖城的“窘境”或许是杭州不少社区型商业综合体的缩影，区域内同质化商业布点密集导致竞争激烈，产权问题频出导致经营困难，杭州究竟需要怎样的社区型商业综合体？

　　我们总是说“地铁一响，黄金万两”，在一般人的印象中，紧邻地铁站的商业综合体，生意都比较好，如果有地下通道直接连通地铁站，那对商业综合体来说更像是一条“财富通道”九游会旗舰厅。

　　星玖城紧邻着荷禹路地铁站，D出入口可与商业综合体连通，又处在东湖新城的核心区域，一路之隔就是万宝城，这里大有成为东湖新城核心商圈的可能，辐射临平城区的北部。

　　然而在周边居民看来，这座商场的表现令人“大跌眼镜”，家住合丰花苑的江先生说：“这家商场开张没几个月就倒闭了，我都还没来得及去逛一逛，马路对面的万宝城生意似乎也不怎么样，我们现在要逛街，还是会去临平银泰城那边，东湖新城的社区商业真不太行。”

　　正如江先生所说，万宝城的经营状况也一直处于“不温不火”的状态，升级成万达广场的过程十分缓慢，至今仍未完成升级，一位在万宝城购置了商铺的业主告诉我们，这与万宝城商铺的小业主模式有关，整个商场的商铺分售给了不同的业主，导致意见难以统一，产权问题频出，商场的经营也变得困难，对升级成万达广场也造成了阻碍。

　　星玖城的经营模式和万宝城类似，同样也是小业主的模式，虽然有更多的小业主获得了商铺的一些利益，但小业主之间利益难以协调且过分注重短期收益，导致商业综合体的空间竞争同质化、所有权分散，加剧商铺租赁困难，导致管理成本高昂，商场经营受到阻碍。

　　因此，业内人士认为，像星玖城这样紧邻着地铁站，又处在区域内相对核心位置，却经营困难走向闭店的情况，小业主模式导致的产权问题是一个重要诱因。

　　那么，杭州究竟需要怎样的社区型商业综合体？什么样的社区型商业综合体更适合杭州？

　　首先，我们得明确社区型的商业综合体大概是什么模样，它一般处在一个区域的核心位置，靠近地铁站或公交车站，交通相对便利，体量相对适中，招商品牌一般以满足居民的基本消费需求为主，高级奢侈品等类型的品牌一般不会出现在社区型商业综合体。

　　社区型商业综合体的一个重要基础，就是入驻的品牌能够满足居民的基本消费需求，我们询问了一些杭州市民，他们普遍认为社区型的商业综合体需要有一个中型超市，加上一些快时尚类服饰品牌，如优衣库等，再加上丰富的餐饮品牌和其他的一些教育、娱乐类品牌，这样的商业综合体就能勾起让他们去消费的欲望。

　　而要满足居民的基本消费需求，就与招商运营能力有关，这就需要理顺商业综合体的产权和经营模式。业内人士介绍，西溪银泰城、萧山万象汇等杭州市内的一些商业综合体，由商业运营公司统一运营的区域，一般经营状况和人气都比较不错，而小业主自行招商运营的区域，经营状况相对不尽如人意。

　　所以理顺产权，找到合适的经营模式，对于社区型商业综合体的运营十分重要，以避免出现像星玖城这样的“窘况”九游会旗舰厅。

　　受限于体量和辐射面等因素，社区型商业综合体想要“出圈”并不容易九游会旗舰厅，但“出圈”的例子在杭州也有不少，如良渚的玉鸟集、滨江的时光里，最近颇具人气的城北万象城，从某种意义上来说，也是一个社区型的商业综合体。

　　这些“出圈”的社区型商业综合体有一个共同的特点就是富有特色且很漂亮，比如主打城市微度假概念的玉鸟集，已成为杭州的一大打卡拍照圣地，时不时还会举办特色主题活动，不断以新鲜的概念吸引大家前去消费，时光里则是引入了不少深受年轻人喜爱的特色品牌高颜值店铺，从而受到大家的喜爱。

　　社区型商业综合体非常考验运营的运营能力，令人欣喜的是，在杭州已有不少进阶版的社区商业，它们都在往更高级、更好逛的方向努力，就跟大型商业综合体对于区域的激活作用一样，这些进阶版的社区型商业综合体，也会成为一个个区域的小中心，带动区域的整体发展。